Vagy az állam lép, vagy a jogellenes önhatalom terjed tovább: a magánszemélyek közötti lakásbérletről
2026. nov. 2. · @dr. Horváth Ferenc
Horváth Ferenc írása 2.0.
Mottó: Egy lassú állam rosszabb lehet, mint egy semmilyen. Vagy a vonatkozó jogszabályokat változtassa meg, vagy lépjen határozottabban fel a jogtalan önhatalom ellen.
„Kiadok egy lakást vagy egy nagyobb ingatlant. Van szerződésem, azt hiszem, védve vagyok.” „Bérbe veszek egy lakást vagy egy nagyobb ingatlant. Van szerződésem, azt hiszem, védve vagyok.” - egészen addig, míg mi, a magánjogi jogalanyok betartjuk a ránk vonatkozó szabályokat… Utána már nem, vagy csak igen hosszú idő elteltével és sok pluszkiadással. Azok, akiknek megégette a száját a kása egy-egy lakás kiadása vagy bérlése miatt már tudják, miről értekezem itt nagy bőszen.
A hatályos szabályozás és a jogérvényesítés gyakorlata
FELVEZETÉS
A magánszemélyek közötti lakásbérletek jelentős része a hatóságok számára láthatatlan. Egy 2018-as Telex-cikk szerint 2016-ban 260 ezer lakást adtak ki magánszemélyek, de csak százezer természetes személy vallott be bérbeadásból származó jövedelmet (Telex). A NAV szerint a magánszemélyek közötti bérbeadásról nincs automatikus adata: az szja-bevallási tervezetbe kizárólag a cégeknek kiadott lakások jövedelme kerül be (Adózóna).
A szabályozás széttagolt. A lakásbérleti jogviszony alapvető szabályait a Ptk. bérletre vonatkozó rendelkezései és az 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) tartalmazza, amelynek jelentős része önkormányzati és állami lakásokra vonatkozik. A bérbeadásból származó jövedelem adózását az szja-törvény szabályozza, az energetikai tanúsítvány bemutatásának és átadásának kötelezettségét pedig a Lakástörvény 11/A. §-a rögzíti.
A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges (Lakástörvény 2. § (5) bekezdés). Ha a bérlő a lakbért a megállapított időpontig nem fizeti meg, a bérbeadó köteles őt a következményekre való figyelmeztetéssel írásban felszólítani; ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhat (25. § (1) bekezdés). A kiürítés végrehajtásához végrehajtható okirat szükséges (Vht. 10. §); ennek hiányában a bérbeadónak peres úton kell érvényesítenie az igényét.
Amikor a jogérvényesítés lassú, nő az önhatalom kockázata
Ha a jogosult igénye hosszú ideig nem érvényesíthető, nő a kísértés az informális megoldásokra: magánbehajtók, önjelölt „bűnvadászok” igénybevételére, vagy a tulajdonos saját kezű lépéseire, például zárcserére és a közművek lekapcsolására. Az ilyen magatartás tilos önhatalomnak minősül. Ugyanúgy, mint a színlelt szerződés alapján történt hőbörgés, kényszerítés arra, hogy a birtokban lévő személy tegyen valamit, vagy ne tegyen, vagy amikor a bérbeadó átalakítás-felújítás miatt a bérlő vagy a birtokban lévő személy vagy személyek IDEIGLENES elhelyezése nélkül kezdi meg a lakhatást ellehetetlenítő munkát. Például amikor egyesek kibontják a bejárati ajtót, leszerelik az ablakszárnyakat, vagy egyszerűen néhány mozdulattal elbontják a mosókonyhát, ahová valaki beköltözött és hosszabb ideje ott van.
Ezek a cselekmények bűncselekmények, és az állam sokszor hallgat, a rendőr pedig összekacsint a bűnelkövetőkkel. Ez egy igen rossz gyakorlat akkor is, ha erkölcsi szempontból elfogadható lenne, hogy a szerződést szegő, vagy szerződéssel egyáltalán nem rendelkező, avagy egyéb módon a lakhatását ilyen formán biztosító személy gyakorlata ilyen formán, teljesen elítélendő. Jogi út ugyan van ezekre az esetekre, de olyan lassú, hogy az embertelen.
Tehát a hibákat ki kéne küszöbölni kedves állam, mert a politikai szempontból is motivált erőszakos fellépők száma növekedni fog. Ja, hogy a politikai szempont, hogy bizonyítható? Egy képviselői törvényjavaslat a Ptk. módosításával önhatalmat adna a lakástulajdonosnak az önkényes lakásfoglalóval szemben, és az indokolásában a Bűnvadászok tapasztalataira hivatkozik (parlament.hu). Hogy a javaslat sorsa mi lett, nem tudom. Valószínűleg a TISZA napirendre sem vette, de attól még létezik és a TISZA Pártnak illene lépnie a tárgyban!
Vagy: közérdekű adatigénylés az illetékes rendőrséghez és ügyészséghez, például hogy hány feljelentés érkezett, és mi lett a döntés (megszüntetés, elutasítás, vádemelés), az én dolgom elemezni, vagy az államé?
A Ptk. 5:5. §-a szerint a birtokost – ideértve a bérlőt is – birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják, vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják. A nemfizető bérlő is birtokvédelmet élvez; a lakásból csak jogerős bírósági határozat vagy végrehajtható okirat alapján elrendelt végrehajtással tehető ki. A jogérvényesítés lassúsága súlyos következményekkel járhat: egy budapesti tulajdonos éveken át nem tudta kirakni nemfizető bérlőit, a szolgáltató pedig a 2,5 millió forintos áramtartozást rajta kérte számon (HVG).
A közigazgatás ugyanakkor ismer gyors és díjmentes eljárást: a jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárás (17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet) díj- és illetékmentes (jegyzői tájékoztató). A kérdés tehát az, hogy a bérbeadási jogviszonyokra miként terjeszthető ki hasonló, gyors eljárás. Már amennyire gyors ez a gyakorlatban. Az ingatlan tulajdonosát csak addig védi míg az önkényes lakásfoglaló be nem költözött véglegesen például. Onnan már csak a lakás kiürítése iránti per segít. A jegyzői birtokvédelem lehetne sokkal erősebb és jobban értelmezhető is, bárki bármit mond.
Én, mondok egy példát arra, hogy miért merem ezt írni:
A jegyzői birtokvédelem a birtokháborítástól számított egy éven belül kérhető (Ptk. 5:8. §), a jegyző a 17/2015. Korm. rendelet szerint tizenöt napon belül folytatja le (njt). Egy éven túl a bíróság jár el. - Eddig oké! Ki élt ezzel valaha?
Van nemperes eljárás az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére (Vht. 183–184. §) (Debreceni Jogi Műhely). Egy 2025-ös cikk szerint a bíróság 5 munkanapon belül végzést hoz, a végrehajtó 3 munkanapon belül kiürít, és ennek a kérelmezésére 60 napos jogvesztő határidő van, utána csak per marad (Economx). A határidő kezdetét és az eljárás pontos feltételeit a Vht. szövegében nem néztem meg. Nézze meg az, akinek a dolga lenne!
A téli kilakoltatási tilalom nem vonatkozik az önkényes lakásfoglalókra (Economx).
A kockázat, ami valóban megvan. A jegyző a tényleges birtokot vizsgálja, nem a jogcímet. Egy esetben a jegyző elutasította a tulajdonost, mert a foglaló adásvételi szerződést mutatott, a tulajdonos pedig több mint három és fél év után kapta vissza a lakását (Debreceni Jogi Műhely). Az Alkotmánybíróság 2023-ban alaptörvény-ellenesnek mondta ki a Vht. egy részét, amely az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése ügyében hozott határozat ellen nem adott halasztó hatályt (444). A mai szöveget nem ellenőriztem.
Javaslat: regisztrált bérleti jogviszony állami szolgáltatással
A javaslat célja, hogy a magánjogi jogviszony magánjogi maradjon, az állam azonban – az önkormányzati hivatalokon keresztül, díj ellenében – szolgáltatást nyújtson a jogviszony szabályszerű rögzítéséhez és a jogvita gyors rendezéséhez. Ez az írás nem törvényjavaslat; kizárólag az elvi kereteket vázolja.
1. Az ingatlan-bérleti szerződésekhez: jogszabályban meghatározott tartalmú, letölthető online mintaszerződés: a felek adatai, a mérőállások, a bérleti díj és a rezsi, a biztosíték, valamint a nemfizetésre és a felmondásra vonatkozó rendelkezések.
2. A bérbeadó a szerződést az ingatlan fekvése szerinti önkormányzati hivatalnál regisztrálja, és írásbeli tájékoztatást kap a jogvita esetén követendő eljárásról.
3. A bérbeadó a ténylegesen befolyt bérleti díj 10%-át adóként fizeti az államnak, külön soron, az szja-alaptól elkülönítve; az üres időszakra fizetési kötelezettség nem keletkezik. Összehasonlításul: a hatályos szabályok szerint a 10%-os költséghányad alkalmazása esetén a megfizetett szja a bérleti díj 13,5%-a.
4. A bérbeadó havi 5000,- forint szolgáltatási díjat fizet az önkormányzatnak, amely ellenében az önkormányzat közreműködik a nyomtatványok kitöltésében, hivatalosan felszólít és kézbesít, valamint szerződött végrehajtót vesz igénybe. A díj felét garanciaalapba kell fizetni; ha az nem elegendő, törvényben meghatározott részt a 10%-os adóból is el kell különíteni. Ez az első évben átmeneti szabály, amelyet a tényadatok alapján felül kell vizsgálni.
5. A kaució letétbe kerül. Az elszámoláskor a bérbeadó igazolt követelései kielégíthetők belőle, a fennmaradó összeg a bérlőt illeti meg.
6. Ha a bérlő nem fizet, türelmi idő jár (például 60 nap, ami a szokásos 2–3 havi kaució fedezetéhez igazodik), amelynek elteltével az önkormányzat hivatalos felszólítást küld. Ennek eredménytelensége esetén a bérbeadó vagy az önkormányzat ezzel megbízott illetékese a lakás kiürítésére irányuló végrehajtást kérhet. Ez esetben az önkormányzat, mint szolgáltatási díj ellenében közreműködő igazgatási szerv, igazolja, hogy a bérbeadó szabályszerűen járt el, és erre minden irat nála rendelkezésre áll.
7. A végrehajtás költségét az alap előlegezi; a kifizetett összeget a bérlőtől adók módjára behajtandó köztartozásként kell követelni.
A modell mintája a francia Visale: állami támogatású, ingyenes garancia, amely kifizeti a bérbeadónak a bérleti díjat, majd a bérlőtől behajtja azt (Service-Public). A gyors utat csak a regisztrált, a szabályokat betartó bérbeadó veheti igénybe. De ne legyünk telhetetlenek, itt hozzászoktak az emberek az „oldjuk meg okosba” megoldásokhoz.
Az érintettek érdeke és a nyitott kérdések
A tisztességes bérbeadó és a bérlő érdeke egyaránt, hogy a szabályokat előre ismerjék. A bérbeadó gyors, hivatalos jogérvényesítési utat kap; a bérlő védelmet élvez a jogtalan, például egy jobban fizető bérlő miatti kitevéssel szemben, és a kaució is letétben van. Az államnak átlátható bevétele keletkezik, az önkormányzatnak szolgáltatási díjbevétele. Ha a 260 ezer lakás mind regisztrálna, az 5000,- forintos díjból elméletben évi 15,6 milliárd forint bevétel keletkezne; ez egy kalkulált felső határ, nem előrejelzés.
Feltevés, hogy elvileg egy kiszámítható, fehérebb gazdasági rendszerben a bérbeadók reálisabb díjat kérnek, mert utána adót is fizetniük kell. Erre adat nincs: a NAV szerint egy átlagos lakásnál a be nem fizetett adó évente néhány tízezer forint (Adózóna). Azonban érdemes lenne megvizsgálni, vagy nem lenne érdemes?
A kidolgozás során a következő kérdések tisztázandók:
• a Vht. 10. §-ának kiegészítése, hogy a hivatali határozat végrehajtható okirat legyen;
• gyors, független jogorvoslat a bérlő számára;
• országosan egységes törvényi szabályozás, amely kizárja, hogy a helyi rendeletalkotás visszaélésre adjon lehetőséget;
• az alap méretezése és kezelője (Kincstár vagy állami szerv), valamint annak vizsgálata, hogy a konstrukció nem minősül-e a Gst. szerinti önkormányzati garanciavállalásnak;
• a kis önkormányzati hivatalok kapacitása.
Mit kapnánk még cserébe mi, Magyarország polgárai?
1. Kiszámíthatóbb magánjogi viszonyokat a bérlés terén, amelynek bevételei elkülönülnének az szja hatályától; külön adó lenne, amely figyelembe veszi a ténylegesen befolyt bérleti díjat és az üres időszakokat is, mert ha nincs bérlő, és azt az önkormányzatnál lejelentettem, nincs miért fizetni.
2. Láthatóvá válna egy csomó ember, akikről a NAV-nak ma nincs adata; az adatkezelés és az adatvédelem szabályait ehhez külön meg kell vizsgálni.
3. Az, akit ebben a magánjogi jogviszonyban megkárosítanak, gyorsabban számíthat az államra. Ő lehet a bérbeadó, de akár a bérlő is.
4. A gyors és biztonságos eljárás kizárná, hogy a becsületes bérbeadó a jogellenesen ajánlkozó, kényszerítő, önbíráskodó, civil furcsaruhás emberek igénybevételére szoruljon.
Megjegyzem, ezt az állam már igazán megtehetné, mint ahogy illene törölni a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvényt is. Csak egy kis állami akarat kéne, Magyar Peti! Nem gondolnád? Hát gondold!
Megjegyzés: a jogszabályhelyeket és az adatokat mesterséges intelligencia gyűjtötte és ellenőrizte; az önhatalmi gyakorlatra vonatkozó megállapítások, az elemzés, a következtetések és az álláspont a szerzőé. Nem szégyen ez már a mai világban, amikor Friderikusz Sándor podcastjében ami az AI-ról szólt egy matematikus elmondja, hogy pár hónap alatt elvégzett egy projektet így, ami egyébként kb. 4 évig tartott volna. Hát én nem szégyellem, az biztos.
Üdv, mindenkinek!
